つづき
part１の記事からお読みください→FP1級実技試験2025年２月９日（日）part１
「あと一分で設例読みの案内をします。」
試験官から指示を受け、席移動の準備をし名前が呼ばれるのを待ちます。
設例についてはきんざいHPよりご確認ください。
ボールペン、マーカー、電卓、腕時計のみ持ち、再び。いざ。
設例をもらって真っ先に、名前を書いて隅に開始時間と15分後の終了時間を記入。
設例を読む前にまず「家・取・資・ラ意」「権・現・提・市・法・税・融」「不・税・宅・弁・司・土」と真ん中縦に記入。
そして先にFPへの質問事項に目を通す。
（あぁ、大好きな建築協力金方式とか等価交換方式とか立体買換えとか借地権とか空き家とかでないのね…インボイスもタワマン税制も…がっちり勉強したのに…）
取得費はどのように計算されますか？？？え？学科でよく問われるやつ？引き継ぐか引き継がないかを知りたい？
固定資産税の清算金、これはどうだったっけ～いやわかってることだけまず答えよう。課税されるとして何所得？取り扱い突っ込まれても困るな～じゃあ課税されないにしとく？
二世帯住宅の登記方法？建築時や相続時における留意点…区分所有登記してると小宅NGは定番だけど…
右側に目を通すもX円＜Z円とか出てきていて脳が拒否反応。
設例を読みながら再度質問事項を検討しつつ、それぞれ即メモした単語に肉付けのメモをプラス。売却して新しい土地に二世帯って土地の価格にもよるし売却したお金だけじゃ足りないよな。聞くこといろいろあるな。
助け舟に乗れるよう祈りギリギリまでメモ。
そんなこんなで15分経過し面接室へ移動。
（コンコンコン）
豆富きな子と申します。
本日はよろしくお願いします。
はい。どうぞおかけください。
（笑顔のない少し厳しそうな50代くらいの女性）
（優しそうな穏やかそうな50代くらいの男性）
part１、２とも女性の面接官でした。
質問は私の方から行います。
設例にある通りFPへの質問事項に沿って聞いていきます。
（以後、まんま質問事項を見ながら一語一句読み上げるスタイル）
まずAさんから直接聞いて確認する情報とFPであるあなた自身が調べて確認する情報をそれぞれ教えてください。
（さっきの面接と雰囲気がずいぶん違うなあ）
はい。まずAさんから確認することとしましては、
・甲不動産について取得費のわかる資料がないとのことですが、当時の通帳の履歴や住宅ローンがあれば借入に関する契約書等の書類がないか確認します。
・Aさんと長男Dさんの資産状況を確認し、今回の二世帯住宅に関してどちらがどの程度負担をするのか。どのあたりの土地を検討していて建物と合わせてどのくらいの資金計画なのかも確認します。
・また今回住宅ローンの借り入れはするのかも併せて確認します。
・Aさんのライフプラン、妻Bさんの意向、また長男Dさんの奥様が妊娠中とのことですが関係性も含めて奥様の意向も聞き取りしたいです。
他の質問事項に自信がないので、「Aさんから聞いて確認する情報」でいかに設例（Aさん家族側）に寄り添えるか、ここで加点をねらう。
長いので一旦ここで一呼吸おき「他には？」に備える。
はい。じゃあFPであるあなた自身が確認することは？
（突っ込みなかった）
はい、まず
権利関係の確認として法務局か登記情報提供サービスにて登記事項証明書や公図等請求し権利状況を確認します。
その後
現地確認として現場に赴き、土地・建物の状況、境界標の確認、交通量等の物理的な状況を確認します。そのまま現地確認の際に
市場調査として近隣の不動産屋さんでヒアリングをしたり併せてネットでも需要を調べます。
（今回は提はなし、あれば市場調査の上で提案の妥当性を判断したり提案してきた不動産業者の経営状況や財務状況も調べる）
また
法令上の制限として市区町村の都市計画課にて都市計画図から用途地域・都市計画を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを確認します。
面接官を見ながら話しているも、みんな同じ話をする基本だからか目も合わず間違いがないかだけ確認しながら聞き流している感じだった。
なので少し間をおいて、
面接官２人が顔をあげてこちらを見てから、
また、今回は二世帯住宅を新たに建築する意向があります。
住宅ローンを利用するかは聞き取りをし希望を確認しますが、事前に金融機関の融資条件、金利や返済期間等も確認をしておきます。
（こちらを見つめて、ほう、という表情）
よしよし、他の質問事項にまったく自信がないから少しでも基本のところでポイントを稼がなくては！
追記：言ってることは基本の「融」なんだけど、あたかも今回の設例に寄り添って考えていますよ。という雰囲気を出しました。得点をみるとこれも【顧客の側に立った対応】の加点になったかもしれません。というか以下をみてもらうとわかる通り、質問事項が完璧に答えられたわけでもないので加点されているとするとスタートからここまでの部分も影響あるかと。
はい。じゃあ次、（質問事項をそのまま読み上げ）
取得費はどのように計算されますか？
居住用財産の買換え特例については取得費を引き継ぎ、
3,000万円特別控除については取得費は引き継がない、と思います。
（自信なし、XやらZやら質問がいまいち理解できていない。）
（なんかたぶんうなづいてくれてた気がする）
具体的にどうなるの？
（具体的に！？どういうこと？金額なんてのってたっけ？）
えー、、、と…（真っ白）
質問の仕方がよくなかったかしら。（優しい）
言い方を変えます。設例の右側をみて、X円やZ円等記載があるでしょう。それらを用いて教えて。
はい。（このX円やらZ円やらが意味わからんのよ）
買換え特例だった場合は取得費を引き継ぎますので、
この場合は…X円…
実際の取得費が今回不明なので、そういうときはどうしますか？
概算取得費を使い、譲渡収入金額であるX円の５％になります。
（やっと理解して少し自信もって答える）
じゃあ3,000万円特別控除の場合は？
えー、取得費を引き継がないので、Z円になります…。
はい。では次の質問事項に行きます。
（質問事項読み上げ）清算金はどのように取り扱いますか？
はい。固定資産税については1月1日時点で所有している人に全額負担する義務があります。しかし今回の設例にあるように、引き渡し前後で売主と買主の双方がそれぞれ負担することが一般的です。（堂々とわかることだけ発言）
（うんうん、この子これなら答えわかってるな、という目）
うん。じゃあ清算金は課税されるの？
（え～その聞き方はやはり課税されないんか！？自信ねえ～間違ったこと言って減点されるのもな～助け舟ないし二択だな…）
課税され、ない…かと思いますが（悪あがき）…持ち帰って確認の上、回答します。
今、冷静に考えてみれば譲渡所得に上乗せして併せて課税されるだろうよ。本来の義務は1月１日時点で所有している人が負担なんだから…そこまで答えたのに課税されないと思うの！？という面接官の表情をみて、あ・ミスったわと察する。
（ここで初めての笑顔、というか苦笑）持ち帰ってね、調べてくださいね（笑）
うわ～ん…待てよ、持ち帰り発言を受け取ってくれたということは、課税されないと思う悪あがき発言は無しにしてくれたか？減点なしにして～と心の中で懇願。
次ね。二世帯住宅にはどのような登記方法がありますか？
単独登記、共有登記、区分所有登記があります。
はい。それぞれの登記方法において留意点は？
（ひとまずわかることを堂々と言おう）
はい。区分所有登記をすると、Aさんの相続時に小規模宅地の特例が使えなくなってしまいます。共有登記であれば使えます。
じゃあ単独登記なら？
Aさん名義の単独登記であれば同居になりますので使えます。
じゃあ区分所有登記にするメリットってなに？
（いや～わからん。）
区分所有登記にすると、それぞれが所有することになりますので、それぞれが住宅ローンを組むかどうかも判断できますしそれに応じて住宅ローン控除も受けられます。（住宅ローンから離れられない思想）
はい。（もう目を一切あわせてもらえず）
本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか？
誰にどのようなことを連携するのかわかるように説明して。
適正な不動産価格の算定に関しては不動産鑑定士と連携します。
具体的な税務相談は税理士に、今回の売買に関しては宅地建物取引士に、所有権移転登記については司法書士に、二世帯住宅の表示登記（加点ねらい）や正確な測量と境界の明示については土地家屋調査士と連携します。
そういった方々と連携するときに気を付けることを「具体例を交えて」説明してください。
（具体例を交えて！？）
はい。例えば、無償有償問わず（加点ねらい）具体的な税務相談は税理士法に抵触します。そのようにそれぞれの独占業務を侵害しないよう気を付ける必要があります。
（目も合わせず）面接は以上です。
ありがとうございました。
最後、扉の前で再度お礼を言い、その時は目を合わせてもらえました。
しかしハートはボロボロ…
試験官に設例を返却し面接を終えた人から解散でした。（トップバッターだったので一番に帰れてラッキー）
もう帰りは何が正解だったのかで頭がいっぱい・あんなに毎日寝かしつけた後必死に勉強したのに勉強したことの３割くらいも出せていないんじゃないか・ああ悔しい、もう二度と受けたくない・・・
とズタボロのまま帰りました。正直Xで「終わってすっきり」「前向きに次の資格へ」「復習します」等の受験生をみて、えーーーーんみんなすごすぎるよ天才かよ・・・・全然すっきりもしないしもやもやしかしていないし何なら泣きそ～～～～～～～二度と設例読みたくないんだけど～～～～～～とそっとスマホ閉じました。
でも合格してましたからね、みなさんも大丈夫です。
得点についても考察します。
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